Što je etažiranje i zašto je bitno?

Etažiranje je postupak izmjere i prikupljanje imovinsko-pravne dokumentacije kako bi izradio etažni elaborat. U etažnom elaboratu definirani su svi dijelovi nekretnine i međuvlasnički odnosi. 

Etažiranjem se uspostavlja etažno vlasništvo, a etažno vlasništvo je vlasništvo nad stanom ili drugom samostalnom prostorijom (poslovnim prostorom, garažom, tavanskim prostorom, parkirnim mjestom) povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom (idealnim dijelom) nekretnine koja se sastoji od zemljišta sa zgradom, ili od prava građenja sa zgradom.

Etažiranje je bitno iz nekoliko razloga:

1. Legalna jasnoća vlasništva: Etažiranje omogućuje jasno definiranje vlasništva nad pojedinim dijelovima nekretnine, što smanjuje mogućnost sporova i nesuglasica među vlasnicima.
2. Financijska sigurnost: Omogućava vlasnicima da samostalno raspolažu svojim dijelom nekretnine, uključujući prodaju, iznajmljivanje ili korištenje kao osiguranje za kredit.
3. Povećanje vrijednosti: Etažiranje može povećati vrijednost nekretnine jer omogućuje potencijalnim kupcima da lakše steknu nekretninu ili dio nje.

Postupak uspostavljanja etažnog vlasništva sastoji se od tri djela:

• prikupljanje tehničke dokumentacije te usporedba s stvarnim stanjem,
• izrada elaborata etažiranja,
• te pravnog procesa u etažiranju:
  • izrada “Općih uvjeta” kojima se određuju odnosi suvlasnika i korištenje nekretnine,
  • izrada “Sporazuma” o prihvaćanju elaborata koji potpisuju svi suvlasnici (uvjet u gruntovnici).

U Hrvatskoj, etažiranje nije zakonski obavezno za sve nekretnine, ali je propisano Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Prema tom zakonu, etažiranje je obavezno za zgrade s više posebnih dijelova (stanova ili poslovnih prostora) koji imaju zasebne ulaze, a koje se namjeravaju prodati ili opteretiti stvarnim pravima.

Zbog čega etažirati stan?

Etažiranjem se utvrđuje stvarni i ispravni omjer svakog suvlasnika u suvlasništvu nekretnine, čime se uspostavlja i pravedan odnos u sufinanciranju održavanja nekretnine (pričuva i sl.).

Vlasnik stana odnosno poslovnog prostora, garaže i sl. etažiranjem postaje zemljišnoknjižnim vlasnikom i suvlasnikom nad idealnim dijelom nekretnine (zemljišta sa zgradom, ili od prava građenja sa zgradom). 

Etažirati se mogu građevine s 2 i više etažnih jedinica kao i veće stambene zgrade sa stotinama etažnih jedinica. Etažirati treba uvijek sve stanove, poslovne prostore, garaže i drugo u zgradi. 

Za postupak etažiranja građevina mora biti upisana u katastar i zemljišnu knjigu. 

Ako zgrada nije ucrtana u katastarske planove ili se ne vodi u zemljišnim knjigama, prije navedenih postupaka potrebno je angažirati ovlaštenog geodeta za izradu elaborata, tj. ucrtavanje zgrade odnosno upisa u zemljišnu knjigu.

Etažiranjem se dobiva sloboda raspolaganja, zakonit promet nekretninom (zemljištem i zgradom), odnosno njenim posebnim dijelovima (stanom, poslovnim prostorom, garažom, itd). 

Za etažiranje je potrebna suglasnost suvlasnika. Kada zgrada ima više ulaza, a ne nalazi se cijela na jednoj zemljišnoj čestici, treba etažirati cijelu zgradu sa svim ulazima, a ne samo jedan ulaz.

Etažiranje se preporuča organizirati upravo putem upravitelja zgrade. Isto se može platiti iz pričuve, a moguće je za to izdvojiti dodatna sredstva.

Što se sve može etažirati?

Iako se najčešće govori o etažiranju stanova i kuća, ovo nisu jedine vrste građevina koje možete etažirati. A evo i popisa za koje je prostore ova mogućnost dostupna:

• Obiteljske kuće s više stanova
• Stanove unutar stambenih zgrada
• Poslovne prostore
• Garaže i podrume
• Balkone i terase
• Parkirna mjesta
• Vrtove

Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, postoje određene vrste nekretnina koje se ne mogu etažirati. To uključuje:

1. Individualne kuće: Kuće koje nemaju više posebnih dijelova ili stanova obično se ne etažiraju jer nema potrebe za dijeljenjem nekretnine na posebne jedinice.
2. Zgrade s jednim stanom: Zgrade koje imaju samo jedan stan također se obično ne etažiraju jer nema potrebe za dijeljenjem nekretnine na posebne dijelove.
3. Zajednički prostori: Dijelovi zgrade koji su zajednički (npr. stubišta, hodnici, liftovi) obično se ne etažiraju jer se upravljaju zajednički od strane vlasnika etažiranih jedinica.
4. Poljoprivredno zemljište: Poljoprivredno zemljište obično se ne etažira jer nije namijenjeno za gradnju stambenih ili poslovnih objekata.

Ukratko, nekretnine koje nemaju više posebnih dijelova ili koje služe isključivo kao jedna cjelina obično se ne etažiraju. 

Etažiranje je nužno:

• kod hipotekarnog jamstva (ne može se upisati hipoteka ako nekretnina nije etažirana),
• zbog lakše prodaje i postizanja veće cijene (etažirana nekretnina postiže 10-15% veću cijenu na tržištu), te zakonitog prometa nekretninom, odnosno njenim posebni dijelom ,
• kod utvrđivanja suvlasničkih odnosa,
• zbog lakšeg provođenja nasljednih i darovnih prava (dioba nekretnina),
• kod utvrđivanja udjela pojedinih suvlasnika u troškovima upravljanja (iznosa za pričuvu, popravak zgrade i sl.).

Ako zgrada nije upisana u zemljišnu knjigu, javit će se i problemi s etažiranjem stanova unutar nje. Naravno, i tada postoje načini da uspijete etažirati prostor unutar zgrade, ali će to iziskivati više vremena i novčanih sredstava.

Dokumentacija potrebna za etažiranje

Za etažiranje potrebno je imati sljedeće dokumente:

• nacrti objekta iz ovjerenog projekta ili gradskog arhiva (idu uz građevinsku dozvolu),
• građevinska ili uporabna dozvola ili potvrda o vremenu gradnje,
• kopija katastarskog plana,
• prijepis posjedovnog lista (katastar),
• zemljišnoknjižni izvadak (gruntovnica).

Na Vaš zahtjev ovlaštene osobe će napraviti potreban etažni elaborat koji sadrži sljedeće elemente:

• tabelarni prikaz vrste i veličine prostora,
• tabelarni prikaz vlasništva posebnih i zajedničkih dijelova zgrade,
• prijedlog razdiobe posebnih i zajedničkih dijelova zgrade,
• prijedlog razdiobe građevinskog zemljišta predmetne nekretnine s obzirom na udjele u vlasništvu na posebnim dijelovima nekretnine,
• grafički dio elaborata s označavanjem pojedinih posebnih dijelova nekretnine te vlasništva na pojedinom dijelu nekretnine,
• te prijedlog upisa u zemljišne knjige

Nakon izrade etažnog elaborata i ishođenja potvrde nadležnog tijela, što mi vršimo za Vas, slijedi potpis međuvlasničkog ugovora kod odvjetnika. Tada je moguće posebne dijelove zgrade upisati u zemljišnu knjigu čime se postiže pravna potvrda vlasništva nad pojedinim dijelovima zgrade.

Cijena etažiranja

Cijena etažiranja ovisi o kombinaciji čimbenika: 

• veličini i složenosti zgrade (broj katova i stambenih jedinica; zajednički prostori);
• postojećim tehničkim nacrtima: ako su tehnički nacrti ažurni i točni, smanjuje se obim potrebnih geodetskih mjerenja;
• infrastruktura: zgrade sa starijom infrastrukturom mogu zahtijevati dodatne preglede i prilagodbe nacrta.

Kako biste započeli proces etažiranja, javite se našem iskusnom timu koji će Vam ponuditi odgovarajuću uslugu ovisno o Vašim potrebama.