Građevinska dozvola: Sve što trebate znati o njoj
Građevinska dozvola je dokument (upravni akt – rješenje) na temelju kojega se može započeti gradnja građevine. Njime se utvrđuje da je glavni projekt izrađen u skladu s propisima i utvrđenim uvjetima koje mora ispunjavati građevina na određenoj lokaciji te da su ispunjeni svi potrebni preduvjeti za gradnju.
Koraci prema uspješnom ishođenju građevinske dozvole:
- Angažiranje projektanta, obično ovlaštenog arhitekta.
On najčešće bude i glavni projektant, odgovoran za usklađenost svih glavnih projekata koji se predaju za ishođenje dozvole.
- Izrada idejnog rješenja.
Idejno rješenje izrađuje arhitekt u dogovoru i komunikaciji s investitorom
- Predaja idejnog rješenja za ishođenje Posebnih uvjeta i Uvjeta priključenja od strane javno-pravnih tijela.
Finalno idejno rješenje glavni projektant predaje putem sustava eDozvole referentu nadležnom Upravnom odjelu za prostorno uređenje, gradnju i zaštitu okoliša na ishođenje građevinske dozvole. Upravni referent pokreće postupak ishođenja Posebnih uvjeta i Uvjeta priključenja od strane javno-pravnih tijela.
- Izrada glavnog projekta
Arhitekt, kao i svi ostali projektanti (inženjeri) dužni su izraditi Glavni projekt u skladu s izdanim Posebnim uvjetima.
- E-konferencija – provjera usklađenosti glavnog projekta s posebnim uvjetima i uvjetima priključenja.
Nakon izrade svih dijelova Glavnog projekta, referent pokreće postupak utvrđivanja usklađenosti glavnog projekta i posebnih uvjeta i uvjeta priključenja s javno-pravnim tijelima primjenom sustava eDozvola, odnosno pokreće eKonferenciju. eKonferencija traje minimalno 15 dana, gdje javno-pravna tijela mogu izdati pozitivnu ili negativnu ocjenu na glavni projekt. Ukoliko ne reagiraju, smatra se da je ocjena pozitivna.
- Izdavanje građevinske dozvole
Na temelju svih pozitivno ishođenih potvrda, referent izdaje građevinsku dozvolu koja je osnova za početak gradnje projektirane građevine. Takva dozvola je najprije izvršna.
- Pravomoćnost građevinske dozvole
Nakon ishođenja izvršne građevinske dozvole, potrebno je čekati minimalno tri do četiri tjedna na pravomoćnost dozvole. Po donošenju pravomoćne dozvole, potrebno je otići do referenta koji će potvrditi pečatom da je građevinska dozvola pravomoćna.
E-građevinska dozvola
E-građevinska dozvola u Hrvatskoj predstavlja digitalizirani sustav izdavanja građevinskih dozvola koji omogućuje građanima, investitorima i projektantima da podnesu zahtjev i prate status dozvole putem interneta.
Cilj ove usluge je ubrzati i pojednostaviti proces izdavanja građevinskih dozvola, smanjiti administrativne prepreke i povećati transparentnost.
Kroz sustav e-građevinske dozvole, podnositelji mogu lako pristupiti potrebnim informacijama, podnijeti potrebnu dokumentaciju i pratiti napredak svog zahtjeva u stvarnom vremenu, čime se smanjuje potreba za fizičkim posjetama nadležnim uredima i olakšava komunikacija između svih uključenih strana.
Slika 2. Prikaz sučelja eDozvola
Što je građevinska dozvola i po čemu se razlikuje od uporabne?
Građevinska dozvola je dozvola koja dopušta građenje građevine, odnosno potvrđuje ispravnost glavnog projekta. Izdaje se prije gradnje i definira sve uvjete za gradnju građevine. Kada je građevinska dozvola pravomoćna, potrebno je započeti s gradnjom unutar 3 godine jer u suprotnom ona prestaje vrijediti.
Nakon što je građevinska dozvola postala pravomoćnom, investitor je dužan tijelo graditeljstva obavijestiti pisanom prijavom početak građenja osam dana prije početka radova.
A kako se građevinska dozvola razlikuje od uporabne dozvole?
Utvrdili smo da za početak gradnje trebamo ishoditi građevinsku dozvolu, a uporabna dozvola se izdaje nakon gradnje i potvrđuje da je građevina izgrađena na temelju Građevinske dozvole.
Slika 3. Građevinska dozvola osnov je za gradnju, a uporabna dozvola ishodi se nakon izgradnje
Uporabna dozvola je ključan dokument u građevinskom procesu koji služi kao službena potvrda da je građevina izgrađena prema svim zakonskim propisima, tehničkim normama i u skladu s izdanom građevinskom dozvolom.
Ova dozvola potvrđuje da je objekt siguran za korištenje i da ispunjava sve potrebne uvjete za stanovanje ili poslovnu upotrebu. Ishodi se nakon uspješno obavljenog tehničkog pregleda.
Kao potvrdu legalnosti objekta, uzima se isključivo Uporabna dozvola te je ona najčešće potrebna prilikom kupoprodaje nekretnine ili traženja kredita kod banaka.
Slika 4. Primjer dokumenta Uporabna dozvola
Pročitajte više o uporabnoj dozvoli i za što je ona potrebna
Građevine za koje vam nije potrebna građevinska dozvola
Građevinska dozvola potrebna je za građevine koje uredbom određuje Vlada RH ili za građevine koje se grade na području dvije ili više županija. Postupke izdavanja građevinske dozvole uređuje Zakon o gradnji (NN 153/13, 20/17, 39/19, 125/19).
No neke građevine pripadaju kategoriji jednostavnih građevina te se samim time mogu graditi bez građevinske dozvole. Prema Pravilniku o jednostavnim građevinama, postoji niz konstrukcija kojima je dopuštena gradnja bez građevinske dozvole i bez složenih birokratskih procedura.
Jednostavne građevine: Kada vam nije potrebna građevinska dozvola?
Kako podnijeti zahtjev za građevinsku dozvolu
Zahtjev za izdavanje građevinske dozvole predaje se unutar sustava eDozvola te sadrži sljedeće podatke:
- Podatci o podnositelju zahtjeva,
- Podatci o nadležnom tijelu kojem se podnosi zahtjev,
- Predmet zahtjeva,
- Kratki opis zahtjeva,
- Popis dokumentacije koja se prilaže sukladno odredbama Zakona,
- Potpis podnositelja zakona.
Zahtjev u sustavu eDozvole najčešće podnosi glavni projektant.
Slika 5. Primjer Zahtjeva za izdavanje građevinske dozvole u sustavu eDozvola
Uvjeti za građevinsku dozvolu
Uvjeti za dobivanje građevinske dozvole su da postoji izrađen glavni projekt sa svim mapama koje su nužne ovisno o tipu I namjeni građevine (minimalno 6 mapa: arhitektonski projekt, građevinski projekt: projekt konstrukcije, projekt vodovoda i odvodnje, projekt racionalne uporabe energije, te projekti strojarskih instalacija i projekt elektroinstalacija) svi izrađeni i ovjereni od ovlaštenih osoba.
Također potrebna je i sljedeća dokumentacija:
- dokaz pravnog interesa za izdavanje građevinske dozvole (ZK izvadak),
- IM obrazac (iskaza mjera za obračun vodnoga doprinosa),
- iskaznica energetskih svojstava zgrade (Iskaznica).
Potrebno je platiti:
- komunalne I vodne doprinose,
- te pristojbu za samu građevinsku dozvolu.
Slika 6. Prikaz modela građevine iz glavnog projekta
Izmjena i dopuna građevinske dozvole i visine kazne za gradnju bez nje
Svaka građevinska dozvola se može izmijeniti do izdavanja uporabne dozvole. Uvjet za to je izmjena Glavnog projekta koji iznova mora biti usklađen s prostornim planovima, Zakonima, pravilnicima i pravilima struke.
Postupak Izmjene i dopune građevinske dozvole je vrlo sličan kao i kod izdavanja građevinske dozvole, osim:
- glavnim projektom se prikazuje i definiraju samo one situacije na koje izmjena utječe,
- nije nužno preprojektirati sve mape glavnog projekta, ako se nisu mijenjale,
- u većini slučajeva (ako se nisu mijenjali urbanistički uvjeti, brojevi stambenih jedinica, namjena prostora i sl.) nije potrebno ishoditi nove posebne uvjete,
- potvrde javnopravnih tijela je potrebno ishoditi, iako se posebni uvjeti nisu mijenjali,
- također je potrebno čekati na uvid u spis predmeta za stranke u postupku, najprije 15+8 dana da dozvola postane izvršna,
- nakon izvršnosti dozvole, još 15+8 dana da dozvola postane pravomoćna.
Ako se gradi građevina bez građevinske dozvole ili protivno građevinskoj dozvoli građevinski inspektor u provedbi inspekcijskog nadzora ima pravo i obvezu narediti poduzimanje sljedećih inspekcijskih mjera:
- otklanjanje nepravilnosti tijekom građenja,
- zabranu ugradnje građevnog proizvoda,
- otklanjanje oštećenja na postojećoj građevini,
- usklađivanje građenja,
- uklanjanje građevine,
- zabranu uklanjanja građevine,
- obustavu građenja .
U slučajevima kada investitor, kojem je u građevinskom području naređeno uklanjanje građevine ne postupi po naredbi inspektora, prisiljava se na uklanjanje visokim novčanim kaznama sukladno Naputku o novčanim kaznama koje izriču građevinski inspektori („Narodne novine“ broj 23/18.)
Kako provjeriti status izdavanja građevinske dozvole?
Prethodno smo više puta spomenuli sustav eDozvole u kojem se u svakom trenutku može vidjeti status predmeta koji je predan na izdavanje građevinske dozvole.
Građani putem javnog portala mogu ispuniti sve potrebne podatke, dodati priloge i projekte te u svakom trenutku provjeriti u kojoj je fazi rješavanje njihovog zahtjeva. Sustav je integriran na portal e-Građani te je u potpunosti prilagođen elektroničkom poslovanju.
Koliko se čeka i koliko dugo vrijedi građevinska dozvola
Izazovno je generalizirati trajanje izrade glavnog projekta iz više razloga: same kompleksnosti projekta, čekanja odgovora javno-pravnih tijela, a ovisi i o željama samog investitora.
Možemo govoriti o nekim uvriježenim prosječnim danima za prosječan projekt te tako:
- od ugovaranja izrade glavnog projekta pa do izrade idejnog rješenja prođe 30 dana,
- 15 dana zakonski je rok u kojem se ishoduju posebni uvjeti javno-pravnih tijela,
- za razradu glavnog projekta po svim mapama potrebno je 60 dana,
- potom nakon obrade referenta i otvaranja e-konferencije – potvrde javno-pravnih tijela čekaju se 15 dana,
- dok je 21 dan zakonski rok za izdavanje građevinske dozvole.
Slijedom navedenog, možemo reći da je minimalno trajanje procesa od ugovaranja izrade glavnog projekta do ishodovane građevinske dozvole 4-5 mjeseci.
S obzirom da je za potrebu rješavanja svih stavki vezanih za građevinsku dozvolu potreban određeni vremenski period, mnogi se s pravom pitaju koliko zapravo vrijedi građevinska dozvola. Građevinska dozvola će prestati vrijediti ukoliko investitor ne počne s gradnjom u roku od 3 godine od dana kad je dozvola pravomoćno izdana.
Prijava gradilišta
Nakon što je građevinska dozvola postala pravomoćnom, investitor je dužan tijelo graditeljstva obavijestiti pisanom prijavom početak građenja osam dana prije početka radova.
U prijavu se upisuju sljedeći podaci:
- ime i prezime investitora, OIB, adresa, broj telefona;
- ime i prezime opunomoćenika, OIB, adresa, broj telefona;
- datum početka radova;
- podaci o građevinskoj dozvoli;
- ugovoreni izvođač radova;
- ugovoreni nadzorni inženjer.
Slika 7. Primjer gradilišne table
Koja je cijena građevinske dozvole?
Građevinska dozvola kao akt nije visok trošak, no svakako postoje troškovi svih usluga koje morate platiti kako bi došli do same građevinske dozvole.
Njezina cijena je cca 150€, no kako biste došli do građevinske dozvole potrebno je angažirati geodeta i projektanta / arhitekta koji će izraditi svu potrebnu projektnu dokumentaciju.
Trošak koji je vezan uz građevinsku dozvolu je trošak komunalnog i vodnog doprinosa na temelju volumena nove građevine. Više o komunalnom i vodnom doprinosu možete pročitati u našem članku: Komunalni i vodni doprinos.
