Kako je opisano u Zakonu o prostornom uređenju, građevinsko zemljište je zemljište unutar granica građevinskog područja i zemljište izvan građevinskog područja obuhvaćeno građevnom česticom na kojoj je izgrađena građevina. Namjena mu može biti stambena, gospodarska, sportsko-rekreacijska, poljoprivredna i ostale namjene predviđene Zakonom.
Građevinsko područje je područje određeno prostornim planom na kojemu je izgrađeno naselje i područje planirano za uređenje, razvoj i proširenje naselja, a sastoji se od građevinskog područja naselja, izdvojenog dijela građevinskog područja naselja i izdvojenog građevinskog područja izvan naselja.
Prije početka gradnje, potrebno je odabrati zemljište koje zadovoljiti sve tražene uvjete.
Uz namjenu građevine, ostali bitni faktori za odluku o kupnji zemljišta su:
-
Oblik i veličina zemljišta
Ovisno o željama i budućim planovima investitora, bira se odgovarajući oblik i veličina zemljišta. Najpodobnije građevinsko zemljište je pravilnog (kvadratnog ili pravokutnog) oblika zbog lakšeg razmještaja građevine i dodataka na zemljištu. Prevelika površina ne znači nužno dobru stvar. Bez dobrog plana iskorištavanja površine, velik dio ostane neiskorišten. Površina je bitnija od oblika jer utječe na kasniji napredak projekta i daje mogućnost za uređenje okoliša.
-
Vrsta tla na zemljištu
Vrlo je bitno provjeriti koja je vrsta tla na zemljištu. Vrste tla u Hrvatskoj su aluvijalna tla, močvarna tla, flišna tla, crnica, crvenica, smeđa tla, smeđa tla na vapnencima, smeđa tla na laporima, smeđa distrična tla, smeđa euterična tla i lesna tla. Uz vrstu tla, potrebno je obratiti pažnju i na problem klizišta. Ako bi investitor htio smjestiti građevinu na zemljištu koje je brdovito, treba shvatiti problematiku takvog poduhvata. Kada se gradi na padini, zbog velikog nagiba postoje poteškoće sa konstrukcijom strukture i potrebno je spriječiti odrone te ojačati padinu.
Zbog problema klizišta potrebno je napraviti geotehnički elaborat kako bi se utvrdilo postoji li taj problem i kako ga sanirati. Klizište je dio padine na kojem je došlo do klizanja tla zbog poremećaja stabilnosti, a to su opterećenja na padini, erozijsko djelovanje vode, dugotrajne ili intenzivne padaline, sječa šume i potkopavanje padine. Minimalni pokreti u tlu mogu uzrokovati materijalnu štetu poput pukotina na kanalizaciji, vodovodu i temelju građevine i mogu ugroziti ljudske živote.
-
Lokacija
Što je bliže gradskom centru, to je kvadrat zemljišta skuplji. Zbog toga se odlučuje za kupnju zemljišta u prigradskom području gdje postoji mogućnost imanja veće površine za dvorište, poljoprivredu i slično. Postoji jaka poveznica između lokacije i cijene. Kada se kupuje zemljište, gleda se da je na lokaciji koja je povezana prometno, gdje ima blizine škole, vrtića i trgovina. Razlog tome je da kada se izgradi objekt na tom zemljištu, raste vrijednost zbog tih dodatnih faktora.
-
Orijentacija
Što se tiče orijentacije, postoji nekoliko uvjeta za dobro građevinsko zemljište kojih se preporučuje pridržavati:
- što pravilniji oblik
- usmjerenost prema glavnim stranama svijeta
- dovoljna nosivost tla
- poželjno je da na sjeveru i istoku ima više prostora nego na jugu i zapadu
- terasa, balkoni i slične konstrukcije trebale bi biti postavljene na sjeveru, istoku i sjeveroistoku
- kuća bi trebala biti usmjerena prema sjeveru i istoku, sa svojim težištem na jugozapadu
-
Infrastruktura
Za građevinsko zemljište je poželjno da su na samom zemljištu ili pak u neposrednoj blizini izgrađeni priključci za vodu, struju, telekomunikacijska mreža, kanalizacija, itd. Ukoliko takvi priključci već nisu instalirani na zemljištu, utoliko vlasnik zemljišta sam snosi troškove spajanja na takve priključke i dovođenje istih do ruba svoje parcele. Ako je ranija infrastruktura provedena do zemljišta, vlasnik je obvezan platiti komunalni doprinos koji je prihod općine, odnosno grada na čijem se području zemljište nalazi.
Doprinos se obračunava ovisno o površini zemljišta i građevine koja će se napraviti na njemu. Svaka općina, odnosno grad ima svoje koeficijente po kojima izračunava iznos komunalne naknade. Postoji mogućnost plaćanja komunalne naknade u obrocima, pa čak i oslobođenje ukoliko se ispune određeni uvjeti (duljina stalnog prebivališta).
-
Prostorno-planske mogućnosti
Prostorno planiranje je stalni proces koji obuhvaća poznavanje, provjeru i procjenu mogućnosti korištenja, zaštite i razvoja prostora, izradu i donošenje prostornih planova te praćenje provedbe prostornih planova i stanja u prostoru.
Prostorni razvoj naselja ili dijela naselja detaljnije se uređuje urbanističkim planom, odnosno detaljnim planom uređenja koje u skladu s prostornim planom također donosi predstavničko tijelo jedinice lokalne samouprave. Kod gradnje objekta, treba obratiti pažnju na minimalnu površinu čestice, udaljenost od susjedne čestice, udaljenost od ceste, građevinsku površinu, koeficijent iskoristivosti i izgrađenost.
Minimalna površina čestice je određena urbanističkim uvjetima, dakle ovisi o lokaciji čestice koja se kupuje i može se provjeriti u prostornim planovima grada ili općine. Udaljenost od susjedne čestice je obično 3 metra, može biti i manja. Nju određuju također urbanistički uvjeti ovisno o lokaciji čestice. Udaljenost od ceste ili crvena linija je granica između privatnog posjeda i ceste. Najčešće je 5 metara kada se gleda udaljenost od imenovane ulice, a kada se gleda udaljenost od prolaza, onda je 3 metra.
Građevinska (bruto) površina zgrade obračunava se zbrajanjem površina mjerenih u razini podova svih dijelova zgrade određenih prema vanjskim mjerama obodnih zidova s oblogama. U nju se ne uračunava površina vanjskih dizala, toplinska izolacija, etaža visine manje od 2 m, galerija i otvoreni dijelovi zgrade.
Koeficijent iskoristivosti (Ki ili Kis) je odnos građevinske površine i površine čestice. Primjera radi, kada on iznosi 0.8 na čestici, tada možemo izgraditi zgradu čija je građevinska površina 80% površine čestice. Ako čestica ima 1000 m2, moguće je napraviti građevinu od 800 m2.
Izgrađenost čestice je udio tlocrtne površine zgrade u odnosu na površinu čestice. U nju se ne računa okomita projekcija balkona kao ni površina otvorenih bazena. Primjerice, ako je izgrađenost 0.3, tada je moguće vertikalnom projekcijom zgrade pokriti 30% tlocrtne površine čestice.
-
Zemljišne knjige
Zemljišne knjige su javne knjige u koje se upisuju podaci o pravnom stanju nekretnina. Sastoji se od glavne knjige i zbirke isprava. Glavna knjiga je dio zemljišne knjige u koju se upisuju nekretnine i promjene na nekretninama te stvarna prava na nekretninama i promjene tih prava. U glavnu knjigu upisuju se sva zemljišta jedne katastarske općine. Sastoji se od zemljišnoknjižnih uložaka.
Zemljišnoknjižni uložak sastoji se od posjedovnice, vlastovnice i teretovnice. Zatraži li to koji od suvlasnika, za njegov će se idealni dio otvoriti poduložak, kao sastavni dio poduloška. Poduložak sadrži posjedovnicu, vlastovnicu i teretovnicu. Idealno je kada je čestica bez tereta (1/1) kako bi se lakše pregovaralo tijekom prodaje i kupnje.
U posjedovnicu se upisuju svi sastavni dijelovi zemljišnoknjižnog tijela, kao i ona stvarna prava koja postoje u korist zemljišnoknjižnog tijela ili nekog suvlasničkog dijela zemljišnoknjižnog tijela. Upisuju i sve katastarske promjene koje se odnose na zemljišnoknjižno tijelo (promjene katastarskog broja, naziva, površine, izgrađenosti i slično). U vlastovnicu se upisuje pravo vlasništva cijelog zemljišnoknjižnog tijela te ona ograničenja kojima je vlasnik osobno podvrgnut glede slobodnog upravljanja ili glede raspolaganja zemljišnoknjižnim tijelom ili suvlasničkim dijelom.
U teretovnicu se upisuju stvarna i druga prava kojima je opterećena nekretnina. To su založna prava – hipoteka, pravo plodouživanja, stanovanja, uporabe, pravo služnosti puta i dr.
Izvadak iz zemljišne knjige je javna isprava koja se izdaje o knjižnom stanju cijelog zemljišnoknjižnog tijela ili određenog zemljišnoknjižnog tijela. Podaci navedeni u izvatku moraju se doslovno slagati s upisima u glavnoj knjizi. Prikazuje činjenično i pravno stanje nekretnine u trenutku izdavanja izvatka. To je jedini dokaz o pravu vlasništva na nekoj nekretnini. Na temelju izvatka iz zemljišne knjige sklapaju se svi pravni poslovi vezani uz nekretnine.
-
Pravni status zemljišta
Pravni status zemljišta vrlo lako se provjeri u katastru. Može se otići osobno u katastar ili provjeriti potrebne informacije na geoportalu Državne geodetske uprave Republike Hrvatske. Kada se kupuje zemljište, gleda se da je ono građevinsko zemljište zbog lakšeg procesa dobivanja građevinske i lokacijske dozvole.
Ako je zemljište poljoprivredno i želi ga se prenamijeniti u građevinsko, potrebno je lokalnoj samoupravi podnesti prijedlog izmjene zemljišta. Uz prijedlog se plaća i odšteta za prenamjenu. Samim time je taj proces određeni financijski trošak prije početka gradnje i važno je biti siguran u svoju odluku prenamjene.
-
Cijena
Cijena zemljišta ovisi o površini, lokaciji i jačini turizma u tom području, kao i svim čimbenicima koji su navedeni iznad. Prije davanja svoje ponude, treba uzeti u obzir troškove otklanjanja potencijalnih nedostataka na zemljištu.
