Prenamjena poljoprivrednog zemljišta u građevinsko postaje sve aktualnija tema u Hrvatskoj. Vlasnici zemljišta često razmišljaju o prenamjeni kako bi iskoristili puni potencijal svojih posjeda, dok je drugi razlog prenamjene sve veći porast potražnje za novim građevinskim parcelama.

Sam proces prenamjene zemljišta sastoji se od par ključnih koraka i, iako može biti značajna investicija, dugoročno se isplati zbog potencijalnog povećanja vrijednosti zemljišta.

Prije pokretanja samog postupka, važno je imati na umu da je proces često vezan uz izmjene prostornog plana i da iz tog razloga može potrajati. Postupak prenamjene može se učiniti kompliciranim, a ovaj blog će vam dati sve potrebne informacije o tome kako se prenamjena provodi, koji su troškovi i na što trebate obratiti pozornost.

 

Što označava prenamjena poljoprivrednog zemljišta u građevinsko?

Prenamjena zemljišta je postupak koji označava promjenu namjene zemljišta iz poljoprivrednog u građevinsko, što omogućuje izgradnju objekata na toj parceli.

Proces prenamjene je reguliran Zakonom o poljoprivrednom zemljištu i prostornim planovima koji određuju kako se određeno zemljište može koristiti. Ova prenamjena dolazi s određenim uvjetima, ovisno o kvaliteti zemljišta i njegovoj lokaciji.

Poljoprivredno zemljište u Hrvatskoj klasificira se kao osobito vrijedno (P1) i vrijedno (P2) poljoprivredno zemljište, a ta klasifikacija ima važnu ulogu u procesu prenamjene​.

P1 označava osobito vrijedno najkvalitetnije poljoprivredno zemljište, koje se teško može prenamijeniti zbog svoje važnosti za poljoprivredu.

P2 označava vrijedno poljoprivredno zemljište, ali s nešto manjim ograničenjima.

Zbog važnosti očuvanja poljoprivrednih površina, prenamjena zemljišta u građevinsko je ograničena i strogo regulirana zakonom. Važno je napomenuti da prenamjena poljoprivrednog zemljišta nije moguća izvan granica građevinskog područja, osim u iznimnim slučajevima kao što su javni interes ili poljoprivredne građevine​.

 

Prostorni plan – ključni dokument prenamjene

Prije nego što podnesete zahtjev za prenamjenom, potrebno  je proučiti prostorni plan vaše općine ili grada.

Prostorni plan je dokument kojim se određuje mogućnost prenamjene zemljišta. Ovaj plan detaljno određuje koje zemljište ima status građevinskog, a koje ostaje u poljoprivrednoj zoni. Osim navedenog, prostornim planom definirane su minimalna površina građevne čestice, maksimalna površina i visina objekta koji se smije graditi na određenoj parceli, i slično.

Informacijski sustav prostornog uređenja  je online portal putem kojeg možete saznati namjenu pojedinog zemljišta.

 

Proces prenamjene zemljišta

Glavni čimbenik koji utječe na proces prenamjene zemljišta je položaj zemljišta. Moguće su dvije varijante:

1. Zemljište se nalazi unutar građevinske zone ili u njenoj blizini. U ovom slučaju postoji velika vjerojatnost da će vaš zahtjev biti odobren,  imati dokaz pravnog interesa, što vam omogućuje ishođenje lokacijske i građevinske dozvole.
2. Zemljište se nalazi izvan građevinske zone. U ovom slučaju, potrebno je zatražiti promjenu prostornog plana. Riječ je o složenom i dugotrajnom postupku. Osim toga, pozitivno rješenje treba dati i Ministarstvo poljoprivrede u suradnji s lokalnom jedinicom samouprave ukoliko procjeni da je prenamjena pozitivna za zajednicu i ne šteti okolišu.

Proces prenamjene zemljišta uključuje nekoliko ključnih koraka:

1. Podnošenje zahtjeva za prenamjenu nadležnoj općini ili gradu.
   • Ovaj zahtjev uključuje osnovne podatke o zemljištu (katastarsku česticu), razloge prenamjene te imati idejno rješenje buduće građevine. Također je potrebno priložiti kopiju katastarskog  plana, koji jasno pokazuje lokaciju zemljišta​.
2. Procjena u okviru izmjena prostornog plana.
   • Nadležna lokalna vlast razmatra je li prenamjena opravdana i hoće li se uvažiti u idućim izmjenama prostornog plana. Važno je napomenuti da izmjene prostornog plana nisu česte i mogu potrajati, pa je ovo korak u kojem je potrebna strpljivost​.
3. Podmirenje troškova prenamjene zemljišta.
   • Troškovi prenamjene poljoprivrednog zemljišta ovise o više čimbenika, uključujući vrstu zemljišta, njegovu vrijednost i lokaciju.

Zatražite besplatne konzultacije SADA

 

Naknade i troškovi prenamjene zemljišta

Visina naknade za prenamjenu zemljišta ovisi o vrsti i lokaciji poljoprivrednog zemljišta.

Za sami proces prenamjene plaća se jednokratna naknada i to prema površini građevinske čestice utvrđene na temelju lokacijske i građevinske dozvole. Iznos se definira u vrijednosti 70 ili 50 posto prosječne vrijednosti zemljišta unutar građevinskog područja, ovisno o klasifikaciji zemljišta u trenutku podnošenja zahtjeva za prenamjenu.

Za poljoprivredno zemljište koje se nalazi unutar granica građevinskog područja, naknade se određuju kao postotak prosječne vrijednosti zemljišta. Za osobito vrijedno poljoprivredno zemljište (P1) naknada iznosi 5%, dok za manje vrijedno zemljište može biti manja​.

Ako zemljište nije unutar građevinskog područja, ali se prostornim planom promijenila namjena, naknada može iznositi  50-70% prosječne vrijednosti zemljišta​, ovisno o tome pripada li kategoriji P1 ili P2. To znači da prenamjena može biti značajna investicija, no dugoročno može povećati vrijednost zemljišta i otključati mogućnosti izgradnje ili prodaje.

 

Pravni izazovi i ograničenja

Neki od izazova koji se javljaju u procesu prenamjene zemljišta mogu biti zakonska ograničenja i duge procedure. Jedan od najvećih problema s kojim se vlasnici zemljišta susreću zasigurno je nemogućnost prenamjene zemljišta izvan građevinske zone, osim u posebnim slučajevima kao što su javni interes ili izgradnja specifičnih objekata poput gospodarskih ili turističkih objekata.

Osim toga, lokalne vlasti imaju pravo odbiti zahtjev za prenamjenu ako procijene da nije u skladu s dugoročnim razvojnim ciljevima općine. Zbog toga je preporučljivo konzultirati stručnjake, poput odvjetnika ili geodeta, kako bi se osiguralo da je zahtjev pravilno formuliran i u skladu sa svim zakonskim propisima, čime se zasigurno povećavaju šanse za odobrenje procesa.

 

Zaključak: Kako uspješno provesti prenamjenu?

Prenamjena zemljišta je investicija koja zahtijeva vrijeme, trud i sredstva, ali dugoročno može donijeti značajne koristi, bilo kroz povećanje vrijednosti zemljišta ili kroz mogućnost gradnje na njemu. Ako imate zemljište koje biste željeli prenamijeniti, definitivno  je pravo vrijeme za razmišljanje o toj opciji.