Razlika bruto i neto površine zgrade

Što je neto, a što bruto kvadratura?

Bruto površina predstavlja ukupnu površinu zgrade, uključujući sve unutarnje i vanjske zidove, stubišta, hodnike, terase i sve druge površine unutar vanjskih granica zgrade. To je mjera koja uključuje sve prostore, bez obzira na njihovu funkcionalnu upotrebu.

Neto površina, s druge strane, označava stvarnu korisnu površinu unutar zgrade. Neto površina je zbroj svih podnih površina stana ili druge samostalne prostorije umanjena za širinu zidova koji je prekidaju. Neto površina je ona koja se može “efektivno koristiti” i obično je manja od bruto površine zbog odbijanja neiskoristivih prostora.

Ova razlika je važna u građevini i nekretninama jer bruto površina daje ukupnu veličinu zgrade, dok neto površina pruža uvid u stvarni korisni prostor koji je na raspolaganju krajnjem korisniku.

Bruto površina zgrade

Građevinska bruto površina (GBP) zgrade je ukupna površina svih etaža zgrade, prema vanjskim mjerama. To je dakle površina svih podova zgrade zajedno s vanjskim zidovima i njihovim oblogama.

Građevinska bruto površina je ključna mjera za razumijevanje i planiranje izgradnje, kao i za procjenu ukupne veličine i vrijednosti zgrade.

Građevinska bruto površina zgrade obuhvaća:

• Vanjski zidovi: Debljina vanjskih zidova zgrade.
• Unutarnji zidovi: Debljina svih unutarnjih pregradnih zidova.
• Stubišta i hodnici: Sve vertikalne komunikacije kao što su stubišta, liftovi, kao i horizontalne komunikacije poput hodnika.
• Tehničke prostorije: Prostorije za smještaj tehničkih sustava zgrade, poput kotlovnica, strojarnica, električnih i drugih instalacija.
• Balkoni i terase: Svi vanjski prostori kao što su balkoni i terase, čak i ako nisu potpuno zatvoreni.
• Podrumi i garaže: Sve površine koje se nalaze ispod razine tla, uključujući podrume i podzemne garaže.

Zašto je bitna građevinska bruto površina (GBP)?

Građevinska bruto površina (GBP) jedan je od ključnih uvjeta prostornog plana koje je potrebno zadovoljiti prilikom planiranja i projektiranja buduće zgrade.

GBP se računa prema relativno jednostavnom pravilniku o načinu izračuna građevinske bruto površine NN 93/17.

Svrha i važnost GBP:

• Regulativna svrha: GBP se često koristi u građevinskim dozvolama i regulativama za definiranje ukupne veličine zgrade u skladu s urbanističkim planovima.
• Financijska procjena: Investitori i financijske institucije koriste GBP za procjenu ukupne vrijednosti projekta, jer daje uvid u ukupnu površinu koja je izgrađena.
• Projektiranje: Arhitekti i inženjeri koriste GBP za određivanje opsega rada, planiranje resursa i optimizaciju dizajna zgrade.

Što ne ulazi u bruto građevinsku površinu zgrade?

Vanjske otvorene površine:

• Vrtovi i dvorišta: Prostor oko zgrade koji se koristi kao vrt ili dvorište.
• Parkirališta: Otvorena parkirališna mjesta koja nisu pokrivena ni izgrađena.
• Vanjske pješačke staze i prilazi: Sve staze i prilazi koji se nalaze izvan oboda zgrade.
• Otvorene terase i balkoni: U nekim slučajevima, ako nisu natkriveni ili zatvoreni, ne ulaze u GBP (ovisno o lokalnim propisima).
• Lođe: Ako nisu potpuno zatvorene i uključene u korisnu površinu.

Neizgrađene površine:

• Zelene površine: Travnjaci, parkovi ili druge zelene površine koje nisu dio izgrađenog prostora.
• Otvori u zemlji: Bunari, bazeni ili drugi slični objekti koji nisu povezani sa strukturom zgrade.

Infrastruktura izvan zgrade:

• Vanjski infrastrukturni objekti: Kanalizacija, cjevovodi, električni stupovi i slično, koji nisu izravno povezani s građevinskom strukturom.

Kako se koriste koeficijenti?

Koeficijenti za izračun bruto površine koriste se kako bi se različiti dijelovi zgrade pravilno uključili u ukupnu građevinsku bruto površinu (GBP) na način koji odražava njihovu stvarnu vrijednost i upotrebu.  Koeficijenti se koriste samo za etaže koje su ukopane u najmanje 75% svog obujma i tada se bruto površina množi s koeficijentom na sljedeći način:

• stambeni prostor:
  

  visina ≥ 2,6 m < 5,0 m	1,00
  visina ≥ 2,2 m < 2,6 m	0,90
  visina ≥ 1,5 m < 2,2 m	0,75
  visina ≥ 0,30 m < 1,5 m	0,30
  visina ≥ 5,0 m	1,50
  Galerija u stanu (prostor otvoren prema ostatku stana)	0,75

• spremišta:
  

  visina ≥ 2,2 m < 5,0 m	0,50
  visina ≥ 1,0 m < 2,2 m	0,35
  visina ≥ 0,30 m < 1,0 m	0,15
  visina ≥ 5,0 m	0,75

• terase, predvrtovi, balkoni, loggie:
  

  terasa u zgradi, spojena na stan	0,25
  terasa izvan zgrade – opločana, u predvrtu ili uz zgradu, spojena na stan, ali koja nije građevinski dio konstrukcije zgrade	0,20
  predvrt izvan zgrade, spojen na stan, ograđen vrtnom ogradom, nenatkriven, zelena površina (travnjak, hortikultura)	0,10
  balkon, nenatkriven, spojen na stan	0,25
  balkon, natkriven AB pločom iznad (npr. s gornjim balkonom), spojen na stan	0,50
  balkon, natkriven metalnom, drvenom ili sličnom demontažnom nadstrešnicom, spojen na stan	0,35
  Loggia (natkriveni vanjski prostor spojen na stan ograđen s najmanje dva vanjska zida zgrade pune visine)	0,75

• parkirališta i garažna mjesta:
  

  parking mjesto na vanjskoj nenatkrivenoj otvorenoj površini	0,20
  parking mjesto na vanjskoj otvorenoj površini natkriveno drvenom ili metalnom nadstrešnicom	0,30
  parking mjesto u zajedničkoj garaži u zgradi – neograđeno	0,50
  parking mjesto u zajedničkoj garaži u zgradi – ograđeno čeličnom mrežom ili metalnom pregradom	0,50
  parking mjesto u zajedničkoj garaži u zgradi – ograđeno zidanim zidom s vratima	0,60
  parking mjesto u zasebnoj garaži u zgradi – ograđeno zidanim zidom s vratima	0,60

  
  

Neto površina zgrade

Neto korisna površina je zbroj svih podnih površina stana ili druge samostalne prostorije umanjena za širinu zidova koji je prekidaju. Neto površina osim što ne računa vanjske zidove zgrade, ne računa ni unutarnje pregradne zidove.

Neto površina predstavlja efektivnu površinu koja je na raspolaganju korisnicima za stanovanje, rad, skladištenje i druge namjene.

U neto korisnu površinu nisu uključeni:

• Hodnici: Glavni hodnici koji povezuju različite dijelove zgrade.
• Stubišta i liftovi: Vertikalne komunikacije koje koriste svi stanari ili korisnici zgrade.
• Tehničke prostorije: Prostorije za tehničke instalacije (kotlovnice, prostorije za električne instalacije).
• Strukturni elementi:
  • Vanjski i unutarnji zidovi: Zidovi koji definiraju obod zgrade i unutarnje pregrade.
  • Stupovi: Strukturni elementi koji podupiru zgradu.
  • Prozorski okviri i vrata: Prostori zauzeti prozorskim okvirima i vratima.

Kada se koristi neto površina?

Neto površina se najčešće koristi kod prodaje stanova i to je površina o kojoj govorimo kada govorimo o cijeni kvadrata stana.

Važnost neto površine:

• Funkcionalnost i udobnost: neto površina daje precizan uvid u stvarni prostor dostupan za život ili rad, što je ključno za korisnike u pogledu udobnosti i funkcionalnosti.
• Financijska procjena: neto površina je važan faktor pri procjeni vrijednosti nekretnine. Kupci, investitori i najmodavci često koriste neto površinu za usporedbu različitih nekretnina.
• Marketinške svrhe: u oglašavanju nekretnina, neto površina se koristi za isticanje stvarne površine dostupne korisnicima, što može utjecati na odluke potencijalnih kupaca ili najmoprimaca.

Koriste li se koeficijenti kod izračuna neto površine?

U kontekstu izračuna neto korisne površine (NKP), koeficijenti se obično ne koriste na isti način kao kod izračuna građevinske bruto površine (GBP). Neto korisna površina predstavlja stvarnu korisnu površinu unutar zgrade koja je dostupna za upotrebu, pa se mjeri bez primjene koeficijenata koji prilagođavaju površine različitih dijelova zgrade.

Kolika je standardna razlika između bruto i neto površine jedne zgrade?

Razlika između neto i bruto površine ovisi primarno o projektu, o dimenzijama zgrade i o debljini zidova.

Ona se kreće najčešće u rasponima od 15 do 30%, što znači da bi neto u tom slučaju činio 70% do 85% bruta. Dakle, ako je bruto površina stambene jedinice 100 m², neto površina bi mogla biti između 70 m² i 85 m².

Primjeri izračuna

Stambena zgrada:

• Bruto površina: 120 m²
• Procijenjena neto površina (70%-85%): 84 m² – 102 m²

Poslovna zgrada

• Bruto površina: 200 m²
• Procijenjena neto površina (60%-80%): 120 m² – 160 m²

Industrijska zgrada

• Bruto površina: 500 m²
• Procijenjena neto površina (80%-90%): 400 m² – 450 m²