Kada planirate gradnju ili rekonstrukciju vlastite nekretnine, vrlo je važno upoznati se s ključnim pojmovima u gradnji poput iskorištenosti i izgrađenosti čestice.
O čemu je zapravo riječ? Ovi pojmovi označavaju neke od ključnih koraka koje je potrebno napraviti kada se procjenjuje vrijednost i mogućnost gradnje na određenoj čestici.
U ovom blogu detaljno ćemo vam objasniti pojmove iskorištenosti i izgrađenosti građevinske čestice, zašto su važni, te kako ih pravilno izračunati u vašim projektima.
Što je iskorištenost, a što izgrađenost čestice?
Iskorištenost čestice (kratica Ki, Kis) označava omjer ukupne građevinske bruto površine (BRP) svih zgrada na čestici u odnosu na površinu same čestice. Drugim riječima, to je mjera koliko je kvadrata prostora izgrađeno na određenoj zemljišnoj parceli.
Izgrađenost čestice (kratica Kig) odnosi se na udio tlocrtne površine svih zgrada na čestici u odnosu na ukupnu površinu čestice. Ovaj omjer izražava se kao postotak i pokazuje na kojem djelu ukupne površine čestice se nalaze zgrade.
U praksi, izgrađenost čestice i maksimalna visina gradnje redovito su zakonom propisane, dok koeficijent iskorištenosti ponekad može biti i isključen.
Kako izračunati iskorištenost i izgrađenost čestice?
Upute za izračun iskorištenosti čestice:
Iskorištenosti čestice (Ki) računa se kao omjer ukupne građevinske (bruto) površine građevine i ukupne površine građevne čestice.
Za početak, pojasnimo glavne pojmove iz ovog omjera.
Građevinska (bruto) površina građevine označava ukupni zbroj površina mjerenih u razini podova svih dijelova / etaža) zgrade određenih prema vanjskim mjerama obodnih zidova s oblogama.
Stavke koje NE uključuje građevinska (bruto) površina građevine su:
- površina dijela potkrovlja i zadnje etaže svijetle visine manje od 2,00 m,
- površina lođa,
- vanjskih stubišta,
- balkona,
- terasa,
- prolaza
- i drugih otvorenih dijelova zgrade.
Građevna čestica je čestica zemljišta s pristupom na prometnu površinu koja je izgrađena ili koju je u skladu s uvjetima prostornog plana planirano utvrditi odnosno urediti.
Građevinsku česticu smatramo uređenom ukoliko ispunjava sljedeće uvjete:
- Ima pristup s uređene javne površine
- Zgrade na toj čestici zadovoljavaju uvjete za priključenje na sustav odvodnje
- Na čestici je moguće osigurati sva potrebna i planirana parkirališna mjesta
Primjer izračuna koeficijenta iskorištenosti čestice (Ki) : Ako ukupna građevinska (bruto) površina građevine iznosi 500 m², a površina čestice je 1000 m², koeficijent iskorištenost iznosi 0.5 odnosno 50%.
500 m² / 1000 m² = 0.5 ili 50%
Tablični prikaz ispunjavanja urbanističkih parametara na primjeru stambene zgrade od 6 stanova na zagrebačkoj Trešnjevci
Upute za izračun izgrađenosti čestice:
Izgrađenost čestice označava omjer tlocrtne projekcije svih zgrada na parcelu i ukupnu površinu građevinske čestice.
U navednom omjeru, tlocrtna projekcija svih zgrada na parcelu označava vertikalnu projekciju svih zatvorenih i natkrivenih konstruktivnih dijelova građevine na građevnu česticu.
U tlocrtnu projekciju se uključuju i terase u prizemlju građevine kada su konstruktivni dio podzemne etaže i ako nisu u razini okolnih terena.
Primjer izračuna koeficijenta izgrađenost čestice: Ako su temelji zgrada ukupno 300 m², a površina čestice je 1000 m², koeficijent izgrađenost iznosi 0.3 ili 30%.
300 m² / 1000 m² = 0.3 ili 30%
Zaključak i dodatne informacije
Za svakog vlasnika nekretnine koji planira gradnju ili rekonstrukciju, ključno je razumjeti pojmove iskorištenosti i izgrađenosti čestice. Ispravan izračun i primjena ovih pojmova omogućuju optimalno iskorištenje prostora i usklađivanje s propisima.
Ako želite saznati više o zakonima i regulativama koje se odnose na iskorištenost i izgrađenost čestice, svakako vam preporučujemo detaljno proučiti sljedeće izvore:
- Zakon o prostornom uređenju – službeni izvor koji detaljno definira prostorno planiranje u Hrvatskoj.
- Pravilnik o jednostavnim i drugim građevinama i radovima – dodatne informacije o građevinskim regulativama.
Za sve dodatne upite i savjete, slobodno nas kontaktirajte putem našeg kontakt obrasca ili nas posjetite u našem uredu.
Naši stručnjaci rado će vam pomoći u svakom koraku vašeg projekta, pružajući vam podršku i savjete temeljene na dugogodišnjem iskustvu i ekspertizi u području arhitekture i građevine.