Nakon izvršene usluge projektiranja i ishođenja potrebnih dozvola, sljedeći korak investitora je gradnja. Kako bi se radovi izvodili u skladu sa zakonom, pravilima struke i glavnim projektom, potrebno je angažirati stručni nadzor građenja.
Stručni nadzor građenja je skup radnji kojima se utvrđuje usklađenost izvođenja građevinskih i drugih radova sa građevinskom dozvolom, glavnim projektom, izvedbenim projektom, Zakonom o gradnji, vezanim zakonskim propisima te pravilima struke. To znači da je svrha stručnog nadzora utvrditi da li izvođač obavlja pojedine radove sukladno ugovoru o građenju, prema dobivenim projektima i građevinskoj dozvoli te u okviru zakonskih propisa.
Prema Zakonu o gradnji (NN 153/13, NN 20/17, NN 39/19, NN 125/19) nadzorni inženjer je fizička osoba koja prema posebnom zakonu ima pravo uporabe naziva ovlašteni arhitekt ili ovlašteni inženjer i provodi u ime investitora stručni nadzor građenja. U većini slučajeva, projektant koji je radio glavni projekt bude i nadzor gradnje, ali to ne mora nužno biti slučaj.
OBAVEZE NADZORNOG INŽENJERA PREMA ZAKONU
Njegovi zadaci prema Pravilniku o načinu provedbe stručnog nadzora građenja, uvjetima i načinu vođenja građevinskog dnevnika te o sadržaju završnog izvješća nadzornog inženjera su:
- utvrditi ispunjava li svaki od izvođača uvjete propisane zakonom kojim se uređuju poslovi i djelatnosti prostornog uređenja i gradnje uvidom u akt o upisu u sudski ili obrtni registar, uvidom u ugovor o građenju koji je izvođač sklopio s investitorom i uvidom u presliku police osiguranja-,
- utvrditi ispunjava li svaki od izvođača uvjete propisane zakonom kojim se uređuju poslovi i djelatnosti prostornog uređenja i gradnje i Pravilnikom o manje složenim radovima uvidom u dokaz o radnopravnom statusu glavnog inženjera gradilišta, inženjera gradilišta i/ili voditelja radova te uvidom u bazu podataka ili registar o položenom stručnom ispitu,
- utvrditi je li elaborat iskolčenja izradila i iskolčenje građevine obavila osoba ovlaštena za obavljanje tih poslova prema posebnom zakonu
- utvrditi nepravilnosti i upoznaje investitora pisanom obaviješću i ne odobrava početak građenja, odnosno otvaranje građevinskog dnevnika, do otklanjanja nepravilnosti,
- utvrditi način otklanjanja nepravilnosti građenja građevine,
- provesti kontrolnih ispitivanja koji se odnose na svojstva određenih dijelova građevine ili građevine u cjelini. Navedeno se provjerava svrhu dokazivanja ispunjavanja temeljnih zahtjeva za građevinu i/ili drugih zahtjeva.
Nadzorni inženjer bi morao biti prisutan na gradilištu u svim slučajevima početka i završetka izvođenja pojedinih radova. Mora poznavati projekte i tehnička rješenja građevine te tehnološki način kojim izvođač izvodi pojedine radove. Također mora poznavati Zakon o gradnji i posebne zakone predmnijevane Zakonom o gradnji primjenjivih na građevinu. Najbitnije od svega, mora poznavati pravila struke primjenjivih na građevinu i mora znati provesti druge aktivnosti propisane Zakonom o gradnji.
ZAŠTO JE FUNKCIJA NADZORNOG INŽENJERA IZNIMNO BITNA?
Nadzorni inženjer građenja je iznimno bitna funkcija u procesu gradnje. On kontrolira građenje i odgovoran je za kvalitetu izvedenih radova. Nadzorni inženjer mora poznavati građevinsku i inženjersku struku, procese i tehnologije gradnje. Također mora biti vješt u komunikaciji i upravljati sudionicima u gradnji kako bi se došlo do zajedničkog cilja, a to je uspješno izvedena građevina.
Potrebno je vješto balansirati u često vrlo zapetljanim odnosima između naručitelja i izvođača. Očekuje se od nadzornog inženjera da bude prilagodljiv raznim situacijama na gradilišta, a također i da ima izražene vještine rješavanja problema. Savjesnost, organiziranost i sposobnost donošenja kvalitetnih i bitnih odluka su vrlo bitne vještine koje nadzorni inženjer mora imati.
Kvalitetnim vođenjem procesa gradnje od uvođenja izvođača u posao do finalne primopredaje gradilišta rezultirat će zadovoljstvom svih sudionika u građenju, a naposljetku i kvalitetnim proizvodom, odnosno građevinom spremnom za uporabu.
Time se ispunjava i vrlo bitan zadatak nadzornog inženjera: sigurna, funkcionalna i ekonomična građevina.
TREBAM LI JEDNOG ILI VIŠE NADZORNIH INŽENJERA?
Građevine su po Zakonu o gradnji (NN 20/17, 39/19) svrstane u 5 skupina:
-
1. skupina – građevine koje se planiraju Državnim planom prostornog razvoja
-
2.a skupina – građevine za koje se utvrđuju posebni uvjeti i provodi postupak procjene utjecaja zahvata na okoliš, postupak ocjene o potrebi procjene utjecaja na okoliš i/ili ocjene prihvatljivosti zahvata za ekološku mrežu
-
2.b skupina – građevine za koje se utvrđuju posebni uvjeti, a ne provodi postupak donošenja rješenja o prihvatljivosti zahvata za okoliš, odnosno postupka ocjene o potrebi procjene utjecaja na okoliš i/ili ocjene prihvatljivosti zahvata za ekološku mrežu
-
3.a skupina – građevine za koje se ne utvrđuju posebni uvjeti
-
3.b skupina – zgrade stambene namjene čija građevinska (bruto) površina ne prelazi 400 m² i zgrade poljoprivredne namjene čija građevinska (bruto) površina ne prelazi 600 m², za koje se ne utvrđuju posebni uvjeti.
Kuće i manje stambene zgrade su obično svrstane u skupine 2.b, 3.a ili 3.b. Ukoliko se u postupku ishođenja Posebnih uvjeta i uvjeta priključenja, ne ishode Posebni uvjeti već samo uvjeti priključenja, tada građevina spada u 3. skupinu građevina. Za nju je po Zakonu potrebno angažirati samo nadzor za mehaničku otpornost i stabilnost. Ako građevina spada u 2. skupinu, u tom je slučaju potrebno angažirati Glavnog nadzornog inženjera (obično građevinski inženjer za građevinsko-obrtničke radove) i inženjera elektrotehničke i strojarske struke.
Iako za kuće nije potrebno, odnosno Zakonom obavezno, preporuča se angažirati minimalno nadzor za sve građevinsko-obrtničke radove. Štete koje mogu nastati angažiranjem nadzora samo u pogledu mehaničke otpornosti i stabilnosti mogu višestruko nadmašiti visinu honorara nadzornog inženjera.
KOJE USLUGE NADZORNOG INŽENJERA MI ZAISTA TREBAJU?
Uloge nadzornog inženjera mogu biti raznovrsne. Minimalne – potpisivanja potrebnih dokumenata i bez izlazaka na gradilište (što nikako ne preporučujemo), do svakodnevnog boravka na gradilištu. Tome shodno, svaki od tih angažmana znači i drugačiju visinu honorara.
U procesu odabira nadzornog inženjera vrlo je bitno ne počiniti kobnu pogrešku i angažirati najjeftiniji nadzor. Mnogi investitori se vode samo visinom ponude u svojoj odluci i zažale na kraju cijelog procesa gradnje. O tome koliko će biti angažiran stručni nadzor, o tome ovisi i kvaliteta izvedene građevine. Želite li kvalitetnije izvedene radove i veću kontrolu izvođača, u tom slučaju je potrebno ugovoriti nadzornog inženjera koji će biti zaista angažiran na gradilištu.
Vrsta usluga koje postoje unutar stručnog nadzora građenja su:
-
Stručni nadzor u vidu mehaničke otpornosti i stabilnosti
Usluga uključuje nekoliko izlazaka na gradilište prije ugradnje bitnih elemenata mehaničke otpornosti i stabilnosti (statike). Dakle, to bi mogli biti izlasci tijekom iskopa, betoniranja temelja, betoniranja podne ploče, betoniranja stropne ploče, izrade krovišta i slično. Naplata u ovom angažmanu obično ide prema broju izlazaka na gradilište, izrade završnog izvješća ili paušalno za cijelu uslugu.
Preporuča se samo iznimno za najmanje složene građevine (pomoćne, gospodarske građevine). -
Stručni nadzor za građevinsko-obrtničke radove
Usluga uključuje praćenje gradilišta od početka (uvođenje izvođača u posao) do tehničkog pregleda, no nadziru se samo građevinsko – obrtnički radovi. Radovi na instalacijama nisu uključeni u uslugu (vodovod i odvodnja, strojarske termotehničke instalacije grijanja, elektroinstalacije). Usluge se obično ugovara po mjesečnom angažmanu, a također ovisi i o tome da li nadzorni inženjer pregledava i građevinske knjige izvođača (financijski / obračunski nadzor) ili on nije uključen u cijenu. Moguće je dogovoriti i operativni nadzor – u slučaju kad osim stručnog (nadzor kvalitete izvođenja radova) i financijskog (provjere građevinskih knjiga), investitor želi da nadzorni inženjer i operativno upravlja gradilištem – komunicira s izvođačima oko operativnih i terminskih procesa gradnje.
Ovaj tip nadzora se preporuča za manje zahtjevne kuće / stambene građevine s jednom stambenom jedinicom. -
Glavni stručni nadzor sa svim ostalim stručnim nadzornim inženjerima (građevinske, elektrotehničke i strojarske struke)
Ova usluga uključuje praćenje gradilišta od početka do tehničkog pregleda, no u ovom angažmanu se nadziru i instalaterski radovi. Usluge se obično ugovara po mjesečnom angažmanu, ponekad i u postotku od ukupne investicije. U tom slučaju je cijena stručnog nadzor 2-4% ukupne investicije. I ovdje honorar ovisi o tome da li su nadzorni inženjeri uključeni u operativno i financijsko praćenje gradilišta.
STRUČNI, FINANCIJSKI, OPERATIVNI NADZOR?
Razina usluge i angažmana stručnog nadzora se može uvelike razlikovat, kao što smo i spomenuli. Najniža razina “stručnog nadzora” je kada nadzorni inženjer potpiše građevinski dnevnik i izradi završno izvješće bez da je vidio gradilište. Takvu uslugu nikako ne preporučamo, i iako je kratkoročno najpovoljnija, dugoročno je definitivno najskuplja. 2-4% troška za stručni nadzor nije ništa nasuprot štete koja može nastati ako kvalitetnog stručnog nadzora nema na gradilištu.
Stručni nadzor
Ukoliko želite samo osiguranje kvalitetnog izvođenja radova, dakle kontrola izvođača (koji u današnjim uvjetima nekvalificirane radne snage zaista trebaju kontrolu), tada je najbolji izbor ugovoriti “samo” stručni nadzor.
Financijski nadzor
Ukoliko uz stručni nadzor imate potrebu i za financijskom kontrolom same gradnje, najbolji izbor je angažirati i financijski nadzor.
Što će za vas činiti financijski nadzor? Standardni obračuni građevinskih usluga se odvijaju putem privremenih mjesečnih situacija. To su obračuni onih radova koji su izvršeni upravo taj mjesec, umanjeni za razmjerni predujam / avans koji ste platili izvođači prilikom ugovaranja radova. Kao prilog privremenoj situaciji, prilaže se građevinska knjiga za taj mjesec. Građevinska knjiga je kompleksan dokument s dokaznicama mjera, skicama – povezana s troškovničkim stavkama u kojim izvođač dokazuje što je odradio tokom mjeseca. Kod takvih obračuna (a ponajmanje takvih, a najviše nekih “prst-palac” obračuna) bude vrlo često nerazumijevanja i drugačijih poimanja dogovora između naručitelja i izvođača.
Uloga nadzornog inženjera u ovim slučajevima je detaljno pregledati građevinsku knjigu, ispraviti netočne dokaznice mjera i definirati točan iznos mjesečne situacije. U nerijetkim slučajevima smo svjedočili tome kako su naši nadzorni inženjeri našim klijentima uštedjeli višestruke iznose mjesečnih honorara u takvim obračunima.
Ukoliko nemate iskustva u samostalnom vođenju i kontroli građevinskih knjiga i ovjeravanju građevinskih situacija, preporučamo angažiranje i financijskog nadzora.
Operativni nadzor
Operativni nadzor uključuje usluge terminskog i operativnog praćenja gradilišta, odnosno glavnog izvođača i njegovih podizvođača / kooperanata. Današnja gradilišta su iznimno dinamična mjesta na kojima nerijetko sudjeluje preko 10, 20 i više građevinskih radnika. Vrlo je bitno imati kontrolu o vremenskom i operativnom usklađenju svih radova. Prosječnom investitoru sigurno nije poznato u kojem trenutku se u temelje ugrađuje gromobranska traka, u kojem se trenutku pozivaju instalateri u roh-bau fazi ili da li se prvo rade gips-kartonski radovi ili se ugrađuje estrih.
U tom slučaju je nadzorni inženjer taj koji mora odlučiti oko operativnih procesa na gradilištu. Sve to je vrlo bitno kako bi se ispoštovali svi tehnološki uvjeti, a i gradilište završilo u primjerenom roku.
DETALJAN POPIS USLUGA NADZORNOG INŽENJERA
U nastavku donosimo detaljan popis zadataka koje odrađuju naši nadzorni inženjeri:
- Kontrola i koordinacija vođenja građevinskog e-dnevnika prema Pravilniku o izmjeni pravilnika o načinu provedbe stručnog nadzora građenja, uvjetima i načinu vođenja građevinskog dnevnika te o sadržaju završnog izvješća nadzornog inženjera (Narodne novine, br. 68/2022)
- Provjera i kontrolira potrebne dokumentacije na gradilištu
- Nadzor kvalitete izvođenja radova (vizualni pregled, kontrola i pregled dokumentacije kojom izvođač dokazuje kvalitetu u pogledu rezultata ispitivanja, organiziranje kontrolnih ispitivanje po potrebi, organiziranje pregleda po specijaliziranim stručnjacima, poduzimanje mjere za otklanjanje nedostataka i dr.) za građevinske radove (mehanička otpornost i stabilnost)
- Provjera da li se građevinski materijali upotrebljavaju i ugrađuju u skladu s propisima, provjerava atesta materijala namijenjenih za ugradnju, spriječavanje ugradnje neprimjerenih materijala (manje kvalitetnih, lošijih tehničkih svojstava od traženih i sl.)
- Održavanje tjednih koordinacijskih sastanaka; zahtijevati prisutnost svih sudionika gradnje: investitor, projektantski nadzor (ako ugovoreno), izvođač(i), nadzori ostalih struka
- Izrada tjednih koordinacijskih zapisnika te redovito slanje zapisnika do maksimalno 2 dana nakon održane koordinacije svim sudionicima gradnje
- Upozoravanje na prethodno dogovorene zadatke iz zapisnika
- Formiranje koordinacijskih zapisnika u smislu redovnog izvještavanja naručitelja o tijeku radova
- Izlazak na gradilište minimalno 1x tjedno, ali i na poziv investitora/izvođača (posebno dogovoriti u fazi ugovaranja)
- U fazi izrade konstrukcije, pregled armatura u najzahtjevnijim konstruktivnim elementima. Pregled i ostalih bitnih elemenata gradilišta, npr. građevinska jama, iskopi i sl.
- Sudjelovanje u pripremi i kompletiranju dokumentacije za tehnički pregled građevine s izvođačem i ostalim sudionicima u gradnji
- Izrada završnog izvješća nadzornog inženjera
- Sudjelovanje u primopredaji radova
- Izvršenje svih drugih poslove koje je nadzorni inženjer dužan vršiti prema Zakonu o gradnji i Pravilniku o načinu provedbe stručnog nadzora ili po dogovoru s naručiteljem
Dodatni zadaci koji se mogu ugovoriti (operativni / financijski nadzor):
- Operativni nadzor:
- kontrola izvedbe radova u pogledu usklađenosti s terminskim i operativnim planom i odredbama iz Ugovora o građenju
- koordinacija rada svih sudionika u gradnji (projektant, izvođač, investitor / naručitelj)
- davanje odgovarajućih naloga o izvođenju određenih radova izvođaču, uz prethodnu konzultaciju s Naručiteljem
- Financijski nadzor:
- pregled i ovjeravanje građevinske knjige i obračunskih nacrta
- izrada financijskih analiza gradilišta – financijske projekcije
- sudjelovanje kod okončanog obračuna s izvođačem
Ove detaljne upute bi Vam trebale pomoći oko odluke koji tip usluge Stručnog nadzora ugovoriti. Ako Vam u tom procesu ikako možemo pomoći, budite slobodni se javiti putem naše kontakt forme ili na e-mail: info@dominvest.hr
