Troškovnik je dokument kojim se ugovaraju građevinski radovi na gradnji, sanaciji, rekonstrukciji ili dogradnji građevina. Glavni je dokument uz ugovor koji čini ugovornu dokumentaciju između investitora i izvođača.
Sastoji se od niza stavaka u kojima je prikazan tekstualni opis radova, iskaz količina i materijala potrebnih za izgradnju građevine. Stavke su grupirane u grupe radova koje se na kraju ili na početku troškovnika prikazuju u rekapitulaciji. Zbroj svih radova na listu rekapitulacije čini ukupni trošak građenja.
Izrada troškovnika bazira se na temelju opsežne i precizne kalkulacije te dosadašnjih iskustava sve kako bi se stvorila percepcija ukupne vrijednosti pojedinih vrsta radova.
Čemu služi troškovnik radova?
Troškovnik radova služi investitorima za ugovaranje izvođača po striktno definiranim stavkama od strane projektanta.
Zašto je to bitno? Izvođači vrlo često ne predvide sve radove koji se moraju uzeti u obzir prilikom izrade ponude i tada dolazi do konflikta u fazi izvođenja radova.
S troškovnikom je sve detaljno i jasno opisano i specificirano, a ono što je također vrlo bitno – i lako usporedivo. S troškovnicima prikupljenim od strane izvođača se odluka kojeg izvođača odabrati više ne čini kao nemoguća odluka, barem s financijskog aspekta.
Troškovnik ima još jednu vrlo bitnu funkciju. Prilog je svake privremene mjesečne situacije kojom izvođači fakturiraju radove koje traju više mjeseci. U njega se tada upisuju izvedene količine pojedinih stavaka i na taj način formiraju cijene koje se taj mjesec moraju naplatiti.
Izrada troškovnika
Troškovnik se izrađuje na temelju pomno razrađenog glavnog ili izvedbenog projekta. Izrada traje nekoliko tjedana, do mjesec dana, ovisno o kompleksnosti troškovnika.
Izrada troškovnika podrazumijeva izradu opisa stavke, jedinice mjere i količine. Takav „prazni“ troškovnik investitor daje ponuditeljima / izvođačima koji upisuju svoje cijene na osnovu kojih investitor vrši odabir izvođača za gradnju građevine.
Projektant za potrebe procjene vrijednosti radova također ispunjava stupce jedinične cijene i ukupne cijene na temelju trenutnih tržišnih cijena i kataloga proizvođača.
Takav troškovnik podnosi isključivo investitoru s ciljem informiranja o ukupnoj vrijednosti projekta te se takav troškovnik često zove „projektantski“. Na ovaj način investitor može predvidjeti visinu ponuda zainteresiranih izvođača.
Troškovnik se sastoji od sljedećih elemenata:
- Opis stavke
-
-
- Najčešće sadrže opise radova koje je potrebno izvršiti te specifikacije materijala koje je potrebno ugraditi. Na kraju možemo pronaći napomenu o načinu obračuna stavke (npr. ukoliko je riječ o dobavi, izradi i montaži dvostrane oplate zidova, često ćemo u opisu stavke pronaći informaciju je li treći stupac količine iskazan kao ukupno ili jednostrano oplošje).
-
- Jedinicu mjere
-
-
- Jedinica mjere iskazuje vrstu mjerne jedinice za stavku: m’, m2, m3, komad, kilogram..
-
- Količinu
-
-
- Količina neke stavke proizlazi iz projektne dokumentacije te je u direktnoj vezi s prethodno iskazanom jedinicom mjere.
-
- Jediničnu cijenu
-
-
- Jedinična cijena jest novčani iznos koji može biti procijenjen u slučaju „projektantskog“ troškovnika ili pak izračunat od strane izvođačkog poduzeća. Jedinična cijena bi trebala biti takva da se njom namiri cijena materijala te ljudskog i strojnog rada potrebnog za izvršenje neke stavke uz dodanu zaradu za poduzeće.
- Međutim, jedinične cijene ne moraju biti rezultat ovakva analize, kao i cijene ostalih roba, usluga i dobara podliježu zakonu ponude i potražnje te ponekad zbog različitih, povoljnih ili manje povoljnih uvjeta na tržištu mogu znatno oscilirati.
-
- Ukupna cijena
-
- Ukupna cijena se dobiva kao umnožak jedinične cijene i količine stavke.
- Zbroj svih ukupnih cijena stavaka cijelog troškovnika daje konačnu vrijednost projekta. Taj se iznos navodi u Ugovoru o građenju, a taj troškovnik postaje Ugovoreni troškovnik. Nadalje, sastavni dijelovi tog troškovnika mogu nositi prefiks ugovorni-, pa možemo govoriti o ugovornim količinama i ugovornim cijenama.
Tko radi troškovnik?
Troškovnik izrađuje projektant nakon izvedbenog projekta, a iznimno nakon glavnog projekta kada izvedbeni projekt nije ugovoren.
U slučaju kada postoji samo glavni projekt, troškovnik radova neće biti toliko točan i detaljan. Moguće je da će doći do grešaka i značajnijeg odstupanja u odnosu količine i izvedene radove.
Troškovnik se sastoji od više struka. Svaki od projektanata radi troškovnike za područje svoje struke. Najosnovniji je troškovnik građevinsko-obrtničkih radova koji sadrži radove poput:
- Zemljani radovi (svi radovi u zemlji ili okolišu građevine)
- Betonski (ili armirano-betonski),
- Zidarski (zidanje, estrih, žbuka)
- Limarski (sva limarija na građevini)
- Stolarski (unutarnja i vanjska stolarija)
- Keramičarski (podna i zidna keramika u kupaonicama i kuhinji)
- podopolagački (laminat, parket, kamen) i slično.
Uz njega se radi i troškovnik instalaterskih radova:
- Strojarski (instalacije grijanja, hlađenja, ventilacije)
- Elektroinstalacijski (jaka i slaba struja)
- instalacije vodovoda i odvodnje
Vrste troškovnika
Podjela troškovnika prema fazi
Proces projektiranja i gradnje ima svoje faze, od idejne faze projekta do završne faze gradnje, troškovnik se može također razvijati od osnovnog do detaljnog troškovnika.
Prvi troškovnik koj ise izrađuje je gore navedeni “prazni” troškovnik, odnosno službeno – tenderski. On sadrži stavke i količine koje su detaljno obračunate, no bez cijena. Služi za “tenderiranje”, odnosno za nuđenje od strane izvođača.
Kada izvođač u tenderski troškovnik upiše svoje jedinične cijene i na taj način formira svoju finalnu ponudu, tada tenderski troškovnik postaje ponudbeni.
Nakon pregovora investitora i izvođača oko cijena i naposljetku dogovora oko cijene, ponudbeni troškovnik postaje ugovorni troškovnik jer se na temelju njega sastavlja ugovor.
U fazi građenja, ako je ugovorno predviđen obračun prema izvedenim količinama (mjesečnim situacijama), postoji i troškovnik izvedenih količina, kao još detaljnija i naprednija verzija ugovornog troškovnika. On može sadržavati i tzv. VTR-ove ili vantroškovničke radove.
Podjela troškovnika prema namjeni
Vrlo često u fazi projektiranja dolazi do potrebe izrade troškovnika za realizacije kredita. Takvi krediti obično budu nešto neprecizniji i nisu preporučljivi za ugovaranje izvođača. Često su neprecizni zbog toga što se izrađuju u ranijim fazama izrade projektne dokumentacije.
Troškovnici uglavnom služe za ugovaranje izvođača po sistemu “stvarno izvedenih količina”, ali ponekad i u sistemu “ključ u ruke” gdje izvođač koristi troškovnik kao osnovu za svoju neovisnu kalkulaciju i daje fiksnu ponudu.
- Ugovaranje preko izvedenih količina
Mnogo transparentniji način obračuna radova koji zahtjeva izradu građevinskih knjiga u kojima preko dokaznica mjere izvođači dokazuju ugrađene količine. Ovaj sistem je najpravedniji jer upravo ono što izvođač izvede, to i naplati.
S druge strane, u mnogim je slučajevima nepovoljniji za investitora ako projektanti troškovnik izrade nepreciznije i nekvalitetnije. U tom slučaju troškovi gradnje mogu biti 10-20% veći od onih u ugovornom troškovniku
- Ugovaranje “ključ u ruke”
Ovaj tip ugovaranja je tradicionalniji i investitori ga više vole jer u tom slučaju znaju koja je finalna cijena usluge gradnje. Ugovorna cijena tada bude oko 10-tak % veća zbog nepredvidivost građevinskih radova pa izvođač ostavlja “buffer” od 10% kako bi se zaštitio od nepredviđenih radova koje ne može naplatiti investitoru.
Vrlo je bitno da u oba slučaja projektna dokumentacija bude što točnija i preciznija, kako bi troškovnici bili što detaljniji i obuhvatili cijeli sklop potrebnih radova. U suprotnom, mogući su mnogi naknadni troškovi i probijanje budžeta.
Jedna od najbitnijih odluka je odabrati kvalitetnog i iskusnog arhitekta koji poštuje zadane budžete kako bi i financijski dio građevinskog podhvata bio uspješan.
Primjer troškovnika
