Što je troškovnik?

Troškovnik je ključni dokument koji se koristi pri sklapanju ugovora o građevinskim radovima, bilo da se radi o izgradnji, sanaciji, rekonstrukciji ili dogradnji objekata. 

Ovaj dokument, koji je neizostavni dio ugovorne dokumentacije između investitora i izvođača radova, detaljno opisuje radove putem tekstualnih opisa, navodi potrebne količine i materijale, te grupira radove u odgovarajuće kategorije. 

Na početku ili kraju troškovnika nalazi se rekapitulacija koja sumira sve radove i pokazuje ukupne troškove gradnje. Izrada troškovnika temelji se na detaljnim kalkulacijama i prethodnim iskustvima, što omogućuje precizno određivanje vrijednosti pojedinih vrsta radova.

Podjela troškovnika po tipu gradnje

Troškovnici su bitni elementi za ugovaranje svih radova. Da li se radi o gradnji nove kuće, nove škole, terminala za zračnu luku ili pak “samo” vikendicu za roštiljanje s obitelji, preporučljivo je izraditi troškovnik. 

Osim novogradnje, troškovnik se radi i za adaptacije, rekonstrukcije, dogradnje i sanacije, gdje je njegova uloga još bitnija. Kod takvih građevinskih radova, a oni se obično izvršavaju na starim građevinama, vrlo je bitno da ovlaštena osoba (projektant) procjeni koje bi sve radove trebalo, a koje ne bi trebalo izvršiti.

Nerijetko u takvim građevinama bude mnogo vantroškovničkih radova (popularni VTR) iz razloga jer je u fazi projektiranja ili izrade troškovnika vrlo često nemoguće procijeniti da će se takvi radovi morati raditi. 

Primjerice, adaptacijski radovi koji sadrže skidanje slojeva poda do zdrave podloge. U trenutku kad projektant radi troškovnik, čini se da je podloga ispod parketa zdrava. 

U trenutku kada se demontira parket, primjeti se da se estrih počeo mrviti. U tom trenutku nažalost dolazi do vantroškovničke stavke izrade novog estriha jer se novi parket ne može lijepiti na stari osipani estrih.

Troškovnik za izgradnju kuće

Troškovnik za gradnju kuće služi investitorima za ugovaranje izvođača po striktno definiranim stavkama od strane projektanta u glavnom projektu, odnosno izvedbenom projektu. 

Privatni investitori koji kreće u gradnju kuću, u fazu dogovora i pregovaranja oko izvođača kreću obično u fazi izrade projektne dokumentacije. Izvođača na tržištu nema mnogo i vrlo je bitno krenuti u potragu što prije. 

Pregovori i dogovori oko cijena s izvođačima mogu biti dugotrajni, a troškovnik radova predviđen za gradnju kuće je dokument koji znatno olakšava potragu. 

Iako ga je “zgodno” imati što prije, projektantima to obično ne odgovara jer takav troškovnik moraju raditi prema idejnom rješenju ili nedovoljno dobro razrađenom glavnom projektu.

A koje su posljedice toga? 

Takvi troškovnici često budu nepotpuni i bez mnogo detalja – jer projekt nije došao do faze u kojoj bi mnoge informacije uopće bile poznate. Zato postoji i više faza izrade troškovnika radova, a naročito u fazama kada se u priču financiranja uključi banka.

Kako bi mogla što objektivnije procjeniti troškove gradnje, banka traži izradu troškovnika radova za gradnju kuće, potpisanog od strane ovlaštenog projektanta (ovlašteni inženjer građevinarstva ili ovlašteni arhitekt).

Takav troškovnik je malo bazičniji i dovoljan je za procjenu banke, no svakako nije dovoljan za ugovaranje izvođača. Kako bi se ugovorio izvođač, preporuča se izrada troškovnika nakon izvedbenog projekta. 

Ako se troškovnik radi nakon glavnog projekta, također se mora uzeti u obzir da u toj fazi nisu svi elementi poznati tako da troškovnik neće biti detaljno specificiran.

Dijelovi troškovnika

Troškovnik se sastoji od sljedećih elemenata:

• Opis stavke

• • • Najčešće sadrže opise radova koje je potrebno izvršiti te specifikacije materijala koje je potrebno ugraditi. Na kraju možemo pronaći napomenu o načinu obračuna stavke (npr. ukoliko je riječ o dobavi, izradi i montaži dvostrane oplate zidova, često ćemo u opisu stavke pronaći informaciju je li treći stupac količine iskazan kao ukupno ili jednostrano oplošje).

• Jedinicu mjere

• • • Jedinica mjere iskazuje vrstu mjerne jedinice za stavku: m’, m2, m3, komad, kilogram..

• Količinu

• • • Količina neke stavke proizlazi iz projektne dokumentacije te je u direktnoj vezi s prethodno iskazanom jedinicom mjere.

• Jediničnu cijenu

• • • Jedinična cijena jest novčani iznos koji može biti procijenjen u slučaju „projektantskog“ troškovnika ili pak izračunat od strane izvođača. Jedinična cijena bi trebala biti takva da se njom namiri cijena materijala te ljudskog i strojnog rada potrebnog za izvršenje neke stavke uz dodanu zaradu za poduzeće. 
    • Međutim, jedinične cijene ne moraju biti rezultat ovakva analize, kao i cijene ostalih roba, usluga i dobara podliježu zakonu ponude i potražnje te ponekad zbog različitih, povoljnih ili manje povoljnih uvjeta na tržištu mogu znatno oscilirati.

• Ukupna cijena

• • Ukupna cijena se dobiva kao umnožak jedinične cijene i količine stavke.
  • Zbroj svih ukupnih cijena stavaka cijelog troškovnika daje konačnu vrijednost projekta. Taj se iznos navodi u Ugovoru o građenju, a taj troškovnik postaje Ugovoreni troškovnik. Nadalje, sastavni dijelovi tog troškovnika mogu nositi prefiks ugovorni-, pa možemo govoriti o ugovornim količinama i ugovornim cijenama.

Stavke koje pokriva troškovnik za gradnju kuće:

• Pripremni radovi (svi radovi koji su potrebni da se gradilište pripremi za rad)
• Zemljani radovi (iskopi i uređenje parcele, zamjenski materijali)
• Betonski radovi (ili armirano-betonski), 
• Zidarski radovi (zidanje, estrih, žbuka)
• Limarski radovi (sva limarija na građevini)
• Stolarski radovi (unutarnja i vanjska stolarija)
• Izolaterski radovi (hidroizolacija temelja, ravnih krovova, mokrih čvorova)
• Keramičarski radovi (podna i zidna keramika u kupaonicama i kuhinji)
• Gipskartonski radovi (Knauf, Rigips i slični sistemi suhe gradnje)
• Soboslikarski radovi (gletanje i bojanje zidova)
• Podopolagački radovi (laminat, parket, kamen) i slično.

Uz njega se radi i troškovnik instalaterskih radova: 

• • Strojarski radovi (instalacije grijanja, hlađenja, ventilacije)
  • Elektroinstalacijski radovi (jaka i slaba struja)
  • Instalacije vodovoda i odvodnje (vodovod, sanitarna odvodnja, oborinska odvodnja, odvodnja s vanjskih površina, drenaža)

Troškovnik za adaptaciju kuće

Troškovnik za adaptaciju kuću se od troškovnika za izgradnju kuće razlikuje jedino po vrsti radova koju obuhvaća. U svemu ostalome, radi se o istom dokumentu koji je suštinski identičan. 

Radovi koji obično nisu uključeni u adaptacijske radove su:

• Zemljani radovi (osim ako se prilikom adaptacije ne uređuje dvorište)
• Armirano – betonski radovi (osim ako se ne rade sanacijski radovi na konstrukciji ili uređenje dvorišta)
• Ostali radovi koji nisu zastupljeni u projektu adaptacije, npr. ako se ne mijenjaju slojevi ravnog krova, neće biti izolaterskih radova na krovu

Prilikom izračuna visine investicije za adaptaciju kuće, uvijek treba uzeti u obzir vantroškovničke radove. Oni su redovito u visini 10-20% u odnosu na procjenjeni troškovnik izrađen u fazi projektiranja. 

Zašto je vrlo preporučljivo izraditi troškovnik radova?

S troškovnikom radova je sve detaljno i jasno opisano i specificirano, a ono što je također vrlo bitno – i lako usporedivo. S troškovnicima prikupljenim od strane izvođača se odluka kojeg izvođača odabrati više ne čini kao nemoguća odluka, barem s financijskog aspekta.

Troškovnik ima još jednu vrlo bitnu funkciju. Ako se radovi ugovore po sistmu izvedenih količina, tada je troškovnik prilog svake privremene mjesečne situacije. Njome izvođači fakturiraju radove koje traju više mjeseci. U njega se tada upisuju izvedene količine pojedinih stavaka i na taj način formiraju cijene koje se taj mjesec moraju naplatiti.